Las áreas comunes de un inmueble son espacios que deben ser gestionados y cuidados solidariamente en comunidad. Es importante que los habitantes del condominio asuman la toma de decisiones sobre el espacio que habitan y las propiedades que tienen en común. Esto implica organizarse para gestionar los gastos y el funcionamiento general del edificio.
En Edipro sabemos cómo hacerlo y por eso te daremos varios consejos sobre manejo de conjuntos residenciales para facilitarte la tarea. En este artículo te explicamos todo lo que debes organizar cuando vives en un condominio:
- Definir las copropiedades según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
Según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la copropiedad se define como un terreno donde hay bienes comunes que comparte la comunidad en general. También hay bienes que le pertenecen exclusivamente a cada uno de los propietarios por separado.
Un edificio es un ejemplo de copropiedad porque cada departamento le pertenece a un propietario exclusivamente. Sin embargo, hay áreas como jardines, vestíbulo, parques, etc. que son de toda la comunidad.
- Preparar las asambleas
La asamblea es un primer paso para lograr la organización comunitaria. En este tipo de reuniones los copropietarios forman los comités de administración, establecen reglamentos para toda la comunidad y deciden cómo llevar las cuentas del condominio.
En resumen, la asamblea sirve para tratar casi cualquier aspecto del conjunto residencial.
Convocar a las asambleas es responsabilidad del comité de administración o del administrador. La notificación debe hacerse mediante una carta que se entrega directamente al copropietario. Asimismo, el llamado a la reunión hay que hacerlo con una anticipación mínima de una semana para garantizar que llegue a todos los vecinos.
Es importante que todos los copropietarios asistan a las asambleas. Si alguno no puede acudir debe enviar a alguien en su lugar. Esto es recomendable, en primer lugar, porque todos deben participar en la toma de decisiones. En segundo lugar, porque es necesario que los residentes se mantengan informados sobre la gestión del edificio. La idea es que cada cierto tiempo se celebre un encuentro de vecinos para hacer balances, revisar estados de cuenta, la infraestructura, el funcionamiento, etc.
Las asambleas que se organizan periódicamente se denominan asambleas ordinarias.
- Organizar las asambleas extraordinarias
También están las asambleas extraordinarias, que se desarrollan fuera de los tiempos establecidos en el cronograma.
Estas reuniones se organizan cuando se presenta una urgencia que debe tratarse antes de la siguiente asamblea ordinaria. En este caso solo se aborda el tema que originó la convocatoria extraordinaria.
No es necesario que esté toda la comunidad para tomar las decisiones. Las resoluciones que resulten de estos encuentros pueden aprobarlas la mitad más uno de los asistentes.
Las asambleas extraordinarias integran a los copropietarios que suelen estar más involucrados en los asuntos de la comunidad. Estos vecinos pasan a representar a los demás residentes del condominio. Los que no asisten asiduamente a las reuniones también se consideran a la hora de tomar decisiones.
Según la Guía Legal sobre Copropiedad Inmobiliaria, que se encuentra en la Biblioteca del Congreso Nacional de Chile, estos son los temas exclusivos que deben tratarse en las asambleas extraordinarias:
- Modificación del reglamento de copropiedad.
- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
- Reconstrucción o demolición del condominio.
- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria o su modificación.
- Delegación de facultades al comité de administración.
- Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración.
- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
- Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
- Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.
- Cambio de destino de las unidades del condominio.
- Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
- Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
- Llevar la administración
La administración representa a la asamblea ordinaria y asume todas sus facultades. Es decir, este ente dicta las normas que facilitan el orden del condominio y penaliza a quienes incumplan el reglamento de copropiedad.
Por ejemplo, el comité de administración tiene la potestad de autorizar el corte de luz para los morosos, aprobar presupuestos para gastos comunes y establecer a dónde irán los ahorros.
También determina el lugar de las asambleas extraordinarias y sus convocatorias, entre otras cosas. Además, denuncia las infracciones en concordancia con lo establecido en el artículo 32 de la Ley de Copropiedad.
Por otra parte, el administrador debe ser designado en asamblea de copropietarios. Mientras no se haya hecho la designación, el presidente del comité de vecinos actuará como administrador.
El administrador se mantendrá en el cargo mientras cuente con el beneplácito de la asamblea de copropietarios. Por lo tanto, puede ser removido en cualquier momento por acuerdo de la asamblea. Es el representante legal de la comunidad, su rol fundamental es cumplir y hacer cumplir el reglamento de copropiedad y lo que disponga la asamblea de copropietarios.
Entre sus funciones están mantener los bienes comunes, convocar las asambleas, actualizar los documentos del condominio, cobrar y recaudar la cuota de gastos comunes, etc. En fin, se ocupa de todo lo que tenga que ver con el funcionamiento del conjunto residencial.
Transparencia en el manejo de los gastos comunes
El artículo 23 de la Ley de Condominios estipula que todo condominio debe tener una cuenta corriente o de ahorro. Sin embargo, este punto es uno de los que genera más problemas en los condominios o edificios. Así que vale la pena ir directamente a la ley porque es muy clara sobre este aspecto.
La norma legal indica que todos los residentes deben pagar los gastos comunes en la proporción que les corresponde. Esto se aplicará a menos que las normas de copropiedad contemplen otra condición. El cobro lo hará el administrador del condominio.
Por otra parte, las cuotas de condominio deben pagarse en los plazos que estipula el reglamento de copropiedad. Cuando haya retrasos que superen tres o más cuotas continuas o discontinuas se suspenderá el servicio eléctrico del moroso con previa aprobación del comité de administración.
Definitivamente, organizar el funcionamiento de un edificio puede ser complicado si no estás al tanto de los procedimientos. Llevar las riendas de un condominio requiere de organización y conocimiento de las leyes que rigen la materia. En este sentido, en Edipro queremos ayudarte a gestionar tu comunidad de una forma más práctica.
Contáctanos para responder a todas tus preguntas sobre cómo organizar tu condominio. Te daremos orientaciones oportunas. Llámanos al (+562) 2570-84-26 o escríbenos a través de Whatsapp (+569) 43428087. También puedes escribirnos a ventas@edipro.cl. O búscanos: síguenos en Facebook, Instagram, Youtube o LinkedIn.
