La junta de propietarios es un órgano integrado por todos los propietarios de los inmuebles que pertenecen a una comunidad de propietarios. Su objetivo es regular la convivencia entre todos ellos en relación con el uso, mantenimiento y administración de los bienes y servicios comunes. Pero, ¿Cómo se constituye una junta de propietarios? continúa leyendo…
¿Qué es una junta de propietarios y quiénes la conforman?
Según la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN, la junta de propietarios es el ente no personificado que agrupa a los titulares de secciones de dominio exclusivo correspondientes a un edificio o conjunto de edificios.
Esta Junta de propietarios se encuentra conformada por todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una edificación, y tiene la representación conjunta de los mismos. Asimismo, el otorgamiento del reglamento interno es suficiente para su plena constitución.
¿Cuándo y cómo se constituye y luego como se formaliza?
El Tribunal Registral de la SUNARP estableció que, acorde al artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en la partida matriz de la edificación son inscribibles el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al reglamento Interno.
Sin embargo, señala que, si el nombramiento se efectúa luego del acto de constitución del reglamento, dicho acto se inscribirá en mérito a la copia certificada del acta de junta de propietarios en el que conste el acuerdo adoptado, cumpliendo con las disposiciones establecidas en el reglamento interno.
¿Cuál es su función?
El objetivo principal de la junta de propietarios es conservar y mantener debidamente los elementos o bienes comunes, de manera que les permita un adecuado disfrute de cada una de sus secciones privativas.
Asimismo, adopta acuerdos sobre la marcha y administración de la edificación, entre los que se encuentra la elección de su presidente o junta directiva.
En términos generales, la función de la junta de propietarios es la de conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad. Específicamente deberá:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Vicepresidente, en su caso Secretario y Administrador, así como resolver las reclamaciones que se presenten contra estos por su actuación en el cargo.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles de cada año, así como las cuentas correspondientes.
- La aprobación de los presupuestos.
- Aprobar la realización de obras de reparación del inmueble.
- Establecer las normas de convivencia.
- Aprobar y en su caso modificar los estatutos de la comunidad, en caso de que se considere necesario.
¿Quién convoca la asamblea para elegir al nuevo Presidente?
Una de las primeras obligaciones de la junta de propietarios es elegir al presidente que la representará y, de ser el caso, a los demás miembros de la directiva.
Por ende es la junta de propietarios la que elige al presidente, el cual será el representante que hará efectivo las decisiones de la junta, al igual que los conflictos que se presenten en el condominio, del mismo modo facilitará el cobro de cuotas.
¿Cuáles son los requisitos para inscribir al presidente en SUNARP?
- Copia certificada por notario del Acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
- Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o , en su defecto, cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales).
- Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
- Pago de los derechos registrales.
El plazo de calificación es de siete (7) días hábiles de acuerdo a la complejidad del título.
¿Cómo crear el reglamento de la Junta?
La elaboración del reglamento interno deber realizarse en el marco del respeto irrestricto a los requisitos y formalidades exigidas por la ley. Estas están relacionados fundamentalmente a determinada información con la que necesariamente debe contar el reglamento.
La información requerida para el reglamento interno debería abarcar 3 aspectos fundamentales:
- La descripción física del edificio. La primera parte del reglamento debe contener una descripción física detallada de cada uno de los elementos de propiedad exclusiva y común que configuran el edificio. Se deberán describir los límites tanto del edificio como de las secciones exclusivas y comunes que lo integran.
- La fijación de la cuota de participación. Esta cuota determina: i) el porcentaje de cada propietario en la propiedad de los bienes y servicios comunes; ii) El porcentaje de voto en las juntas de propietarios, la que a su vez determina la mayoría en los acuerdos; iii) El porcentaje de participación de cada uno en los gastos comunes del edificio.
- Las disposiciones convencionales. Estas están referidas a los acuerdos sobre la administración y gobierno del edificio. En esta parte se deberá regular todo lo relativo a la formación de la voluntad corporativa, así como, lo relacionado a las restricciones al derecho propiedad.
Junta ordinaria y extraordinaria ¿Cuál es la diferencia?
La junta de propietarios toma decisiones de manera colectiva, por medio de las reuniones o asambleas.
Ahora bien, las asambleas de las juntas de propietarios pueden ser de dos tipos: Las de carácter ordinario o de carácter extraordinario.
Las sesiones ordinarias de la junta son aquellas que deben realizarse obligatoriamente, la regularidad de esta deberá estar contemplada en el reglamento interno.
La ley no estipula un número de sesiones o una fecha determinada para la realización de las asambleas ordinarias, sino que más bien, queda en la libre determinación de los propietarios el poder fijarlas.
Mientras que las sesiones extraordinarias se convocan cuantas veces sea necesario a criterio del presidente o a pedido de un número de propietarios que representen – por lo menos- a un número equivalente al 25% de participaciones en las áreas y bienes comunes.
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