Todo lo que tienes que saber de los Gastos Comunes

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En los últimos diez años el aumento de proyectos inmobiliarios ha sido significativo. Incluso un informe elaborado por el Observatorio Laboral de la RM, liderado por el Sence y la Sofofa menciona que entre los últimos cuatro años el 59% de los proyectos de inversión corresponden al sector inmobiliario.

Esta alza también se traduce en gente que decide invertir en un departamento, transformándose en copropietarios y significa que cada vez son más los ciudadanos que se ven enfrentados todos los meses al pago de los muy conocidos gastos comunes.

Si tú eres copropietario de un departamento debes saber que vives en comunidad y una vez al mes llega a tu hogar una hoja con el monto a pagar. Pero, ¿Conoces bien qué son los gastos comunes?

La realidad es que gran parte de los dueños y arrendatarios de estos inmuebles no conoce en profundidad qué son los gastos comunes y mucho menos su desglose, pero sabe que todos los meses llega a sus manos un papel con un monto que debe desembolsar de su presupuesto mensual.

Para que puedas conocer mucho mejor lo que significan los gastos comunes y sepas muy bien qué es lo que pagas. En este artículo te explicaremos en profundidad qué es un gasto común, cómo se calculan, cuál es su importancia y cuáles son las consecuencias de no pagarlo.

Qué son los gastos comunes

Para poder interiorizarse en lo que significa este cobro debemos entender primero qué son los gastos comunes y por qué se cobran mes a mes.

Los gastos comunes consisten en un cobro a cada copropietario de un condominio y que debe pagar cada mes al administrador de este.

Pero esta no es una decisión al azar y responde a lo estipulado en la legislación chilena, la ley 19.537 sobre copropiedad Inmobiliaria que establece las normas y directrices para el funcionamiento de este tipo de bienes inmuebles, como también regula la administración de condominios.

En el artículo 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria se establece el sistema para generar el cobro de los gastos comunes y los divide en dos grandes ítem: los gastos comunes ordinarios y extraordinarios.

El inciso 4 nombra la primera definición de estos, los llamados gastos comunes ordinarios. En estos se consideran cuatro subtipos que integran este grupo y que te definiremos para que los conozcas muy bien.

El primero de ellos se refiere a los gastos de administración, que consiste en todo lo referido a remuneraciones del personal de servicio, conserjes y administración.

El segundo de ellos es el de mantención, en el que se deben cobrar todos lo necesario para mantener el buen funcionamiento del condominio, en todo lo que se refiere a bienes de dominio común, como lo son servicios de aseo, mantenimiento técnico y de maquinarias, iluminación, entre otras cosas.

El tercero es el de reparación, en este gasto están los cobros por arreglos de desperfectos sobre bienes de dominio común, reemplazo de artefactos, piezas, entre otros.

El cuarto y último dentro del ítem de gastos comunes ordinarios está compuesto por los denominados de uso o consumo, en el que se detallan los cobros correspondientes a los servicios básicos de cada departamento como lo es la calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos, entre otros cobros de esta misma naturaleza.

La segunda denominación que contempla el artículo 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria está contenida en el inciso 5 y los denomina gastos comunes extraordinarios. Estos contemplan todos los gastos adicionales que tenga el condominio que no estén contenidos dentro de los gastos comunes ordinarios, como también las sumas de dinero destinadas a nuevas obras y proyectos sobre las aéreas comunes y que afecten a toda la comunidad.

Cómo se calculan los gastos comunes

Esta es una parte esencial para que logres entender qué significan los cobros que te hacen mes a mes. Conocer cómo se calculan los gastos comunes es fundamental para este objetivo.

Primero te hablaremos del prorrateo. Para muchos será una palabra nueva, que nunca habían escuchado, pero tranquilo, que es súper simple de entender.

Para calcular el monto que debe contribuir cada copropietario a los gastos comunes ordinarios y extraordinarios se debe tomar en consideración el avalúo fiscal de la propiedad. Que quiere decir esto, que la distribución de los gastos comunes es una división porcentual considerando los metros cuadrados de la vivienda de cada copropietario.

Esto significa que si en el condominio existen unidades (con esto nos referimos al departamento, casa o bien inmueble del que eres copropietario) de 70 m2 y 130m2, el monto del gasto común será proporcional a las dimensiones de cada unidad, o sea el dueño de la primera pagará menos que el de la segunda.

Otros cobros

Ahora bien, debemos hablar de los otros cobros que  realiza el condominio y que no responden a los gastos comunes ni ordinarios, ni extraordinarios.

Si miras bien la colilla de gastos comunes que te mostraremos a continuación. Existen dos ítem aparte, uno de ellos son los cobros individuales y el segundo el fondo de reserva.

Los cobros individuales responden al monto que debe pagar cada copropietario con respecto a su uso personal. En este ítem se contempla el uso de electricidad, agua, gas, calefacción, etc. Todo esto en relación a la disponibilidad de los servicios de cada condominio.

Como también se contemplan otros cobros específicos como es el uso de instalaciones comunes, como por ejemplo quinchos, sala de eventos y por último las multas de cada unidad.

El segundo ítem es el fondo de reserva, este cobro está estipulado en la ley de copropiedad inmobiliaria, específicamente en el artículo 7º en el que se considera la formación de un fondo común que atienda a las necesidades del condominio en caso de próximas eventualidades, como son las reparaciones, certificaciones de instalaciones y cualquier otro gasto imprevisto.

El cobro para el fondo de reserva se calcula en relación a un porcentaje sobre el gasto común, fijado en una asamblea de copropietarios  y lo paga cada unidad. Este dinero va dirigido a una cuenta corriente bancaria, una cuenta de ahorro o puede se pueden invertir en el mercado de capitales, previo a un acuerdo del Comité de Administración.

Consecuencias de la morosidad

Los pagos de los gastos comunes suponen una periodicidad a la que el copropietario está obligado y que está estipulada en el artículo 5º de la ley de copropiedad.

La obligatoriedad del pago de los gastos comunes recae en el copropietario, incluso si no hace uso efectivo del inmueble, esto no lo exime de la responsabilidad del pago.

En el reglamento de copropiedad se autoriza al administrador a cortar el suministro de servicio eléctrico a las personas que incurran en mora. Este corte del servicio se realizará si se deben tres gastos comunes continuos o discontinuos.  

Resumen

El sector inmobiliario ha registrado un alza significativa en los últimos años, lo que significa que cada vez son más las personas que son copropietarios de un inmueble.

Muchas personas pagan mes a mes los gastos comunes, pero muy pocos saben cuáles qué son, cómo se calculan y cúal es es su importancia.

Hay que entender primero que todo que los gastos comunes responden a lo estipulado por la  ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.

En esta ley se denominan los gastos comunes como ordinarios, relacionados al pago de mantención, administración, reparación y consumo. Como también estipula los gastos comunes extraordinarios referidos a gastos extras en nuevas obras y proyectos.

Para calcular estos gastos se utiliza el prorrateo, el que consiste en la división conforme a los metros cuadrados de cada unidad, en los que un inmueble con más metros cuadrados para más que uno con menos.

Dentro de la colilla de gastos comunes están los cobros individuales referidos a los gastos individuales y los fondos de reserva, que es un monto que se calcula con un porcentaje del gasto común para tener dinero en caso de cualquier eventualidad que afecte al condominio.

Las consecuencias de la morosidad en gastos comunes puede llevar al corte del suministro de luz si se incurre en la deuda de tres meses sucesivos o no sucesivos.

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